DSGVO & KI-Chatbot: Was Immobilienmakler 2026 beachten müssen

KI auf der Website — das klingt für viele Immobilienmakler interessant, löst aber sofort eine Folgefrage aus: "Ist das DSGVO-konform?" Eine absolut berechtigte Frage. Denn Makler arbeiten mit sensiblen Kundendaten: Finanzierungssituation, Kaufabsichten, persönliche Lebensumstände. Da ist Datenschutz keine Bürokratie — er ist Vertrauensbasis.

Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Datenschutzfragen beim Einsatz eines KI-Chatbots — ohne Juristendeutsch, mit konkreten Handlungsempfehlungen für Maklerbüros.

Was zählt als personenbezogene Daten im Chat?

Personenbezogene Daten sind laut DSGVO alle Informationen, die eine Person direkt oder indirekt identifizierbar machen. Im Kontext eines Chatbots auf einer Makler-Website betrifft das mehr, als viele denken:

• Name, E-Mail-Adresse, Telefonnummer — klassische Kontaktdaten
• Wohnort, Postleitzahl, gesuchte Region — geografische Daten
• Budget und Finanzierungssituation — besonders sensibel
• Kaufabsicht und Zeitrahmen — Rückschlüsse auf Lebenssituation
• IP-Adresse des Nutzers — technisch personenbezogen, auch ohne Name
• Gesprächsverlauf selbst — wenn er Rückschlüsse auf die Person erlaubt

Das bedeutet: Sobald ein Nutzer im Chat auch nur eine dieser Informationen nennt, greift die DSGVO. Die Daten müssen sicher gespeichert, zweckgebunden genutzt und auf Anfrage gelöscht werden können.

Rechtsgrundlage: Warum darf der Chatbot Daten erfassen?

Ohne Rechtsgrundlage darf kein System personenbezogene Daten verarbeiten. Für einen Chatbot auf einer Makler-Website kommen zwei Grundlagen in Frage:

• Einwilligung (Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO): Der Nutzer stimmt aktiv zu, dass seine Daten verarbeitet werden — z.B. durch eine Checkbox oder einen Hinweis zu Beginn des Chats
• Vertragsanbahnung (Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO): Die Datenerhebung ist notwendig, um auf eine Anfrage zu reagieren — z.B. wenn jemand fragt, ob eine Immobilie noch verfügbar ist

Empfehlung: Kombinieren Sie beides. Zeigen Sie zu Beginn des Chats einen kurzen Hinweis, dass der Chatbot KI nutzt und Daten zur Bearbeitung der Anfrage speichert — mit Link zur Datenschutzerklärung. Das ist rechtssicher und schafft Vertrauen.

Was Sie in der Datenschutzerklärung ergänzen müssen

Jede Website mit Chatbot muss die Datenschutzerklärung um spezifische Informationen zum KI-Einsatz ergänzen. Folgende Punkte sind Pflicht:

• Hinweis auf den Einsatz eines KI-Chatbots und dessen Anbieter
• Welche Daten im Chat erfasst werden und zu welchem Zweck
• Wo die Daten gespeichert werden — Serverstandort und Auftragsverarbeitungsvertrag mit dem KI-Anbieter
• Wie lange die Daten gespeichert werden (Aufbewahrungsfristen)
• Kontaktmöglichkeit für Auskunfts- und Löschanfragen (Betroffenenrechte)
• Ob Daten an Dritte weitergegeben werden — und wenn ja, an wen und warum

Ein häufiger Fehler: Makler integrieren einen Chatbot, vergessen aber den Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV) mit dem KI-Anbieter. Dieser Vertrag ist gesetzlich vorgeschrieben, sobald ein externer Dienstleister personenbezogene Daten in Ihrem Auftrag verarbeitet — was bei jedem cloud-basierten Chatbot der Fall ist.

EU AI Act: Was gilt für Immobilienmakler?

Der EU AI Act ist seit 2024 in Kraft, die meisten Pflichten gelten ab 2026. Für Makler, die einen einfachen Kundenservice-Chatbot einsetzen, sind die Anforderungen überschaubar — aber nicht null.

Ein Chatbot, der Erstanfragen beantwortet, Termine vorschlägt und Informationen bereitstellt, gilt als KI-System mit begrenztem Risiko. Die wichtigste Pflicht daraus:

• Nutzer müssen klar erkennen, dass sie mit einer KI sprechen — nicht mit einem menschlichen Makler
• Der Chatbot darf sich nicht als Mensch ausgeben oder eine menschliche Identität vortäuschen
• Bei Übergabe an einen Mitarbeiter muss das klar kommuniziert werden

Wichtig: Wenn ein Chatbot in die Entscheidung über eine Immobilienvermittlung eingebunden wird — z.B. durch automatische Bewertung der Kaufkraft — könnte das als Hochrisiko-KI eingestuft werden. In dem Fall gelten strengere Dokumentations- und Transparenzpflichten.

Auftragsverarbeitung: Der häufig vergessene Schritt

Wenn Sie einen externen Chatbot-Anbieter nutzen, verarbeitet dieser personenbezogene Daten Ihrer Kunden in Ihrem Auftrag. Das macht ihn zum Auftragsverarbeiter — und verpflichtet Sie zu einem schriftlichen Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV).

Ohne AVV ist der Chatbot-Einsatz nicht DSGVO-konform — egal wie sicher das System technisch ist. Die gute Nachricht: Seriöse Anbieter stellen diesen Vertrag standardmäßig bereit. Fragen Sie gezielt danach.

• Serverstandort des Anbieters: EU/EWR bevorzugt, da keine zusätzlichen Drittland-Übertragungsregelungen nötig
• Löschfristen: Wie lange werden Chatverläufe gespeichert?
• Subunternehmer: Welche weiteren Dienste (z.B. KI-Modell-Anbieter) werden eingebunden?
• Datensicherheit: Wie werden die Daten technisch geschützt?

Wie eyebot datenschutzkonform arbeitet

eyebot wurde von Anfang an mit Datenschutz als Grundprinzip entwickelt. Das bedeutet konkret:

• Nutzer werden beim ersten Kontakt automatisch auf den KI-Einsatz hingewiesen
• Gesammelte Daten werden ausschließlich für die Bearbeitung der Anfrage verwendet
• Speicherung auf europäischen Servern, kein Datentransfer in Drittländer ohne Absicherung
• Auftragsverarbeitungsvertrag wird standardmäßig bereitgestellt
• Daten sind auf Anfrage jederzeit löschbar — DSGVO-Betroffenenrechte vollständig umsetzbar
• Datenschutzerklärung-Vorlage für Maklerbüros inklusive

Das Ergebnis: Makler können eyebot rechtssicher einsetzen, ohne selbst zum Datenschutz-Experten werden zu müssen. Wir übernehmen die technische und dokumentarische Grundlage — Sie konzentrieren sich auf Ihre Kunden.